地产变局——外资地产基金调查
□ 记者 任健
国家宏观调控政策开始在国内的房地产市场得到显现的时候，“泡沫说”、“拐点说”、“冬天说”、“观望说”，种种声音不绝于耳，甚至社会和业界对房地产市场的盈利预期也渐渐失去憧憬。但是恰恰就在这个时候，一股强大的境外房地产基金主导的投资热潮已经开始试水中国房地产行业。从种种迹象显示，这部分资金目前已经加快运作速度。
来自房地产基金专业研究部门盛阳房地产基金战略研究中心的一组数据，可以将这个现象说明的更为清楚：他们通过对房地产投融资市场的调查、监测以及研究预测，认为不包括房地产热钱投资和外资债权融资，外资地产基金在2005年投资额将达到28亿美元，投资额度是上个年度的四倍；2006年，外资地产基金的投资额将增长至70亿美元。
眼下不到30亿美元的投资额和中国目前房地产上万亿人民币的总投资额相比，显然是杯水车薪，但是另一个数据却让我们不得不惊讶：场外有着数百亿美元的资金正在觊觎国内房地产市场，随时都会择机进入，还有许多海外投资者笃定人民币仍将升值，开始押宝中国地产市场，如果加上这些已经或者将要流入的投资热钱，这个数据会更大。
外资地产基金买货还有一个简单的原因就是“低买高卖”带来的比价效应。基金经理普遍认为，用国内的区域价格和国外的区域价格比：上海和北京等一线城市与国外伦敦、东京等一线城市比，城市总体配套设施和大环境基本相同，但是房地产销售价格相差5倍，租金和销售价格的上涨导致三级市场的交投活跃是必然的。
外资基金的快速涌入，所带来的“蝴蝶效应”将会很快显现。随着三级市场交易的活跃，依此类推，从而带动整体房地产市场的再次走强。随着房地产投资管理时代的进一步深化，地产金融时代必将到来，那时，原本区域化非常清晰的房地产业比拼的不再是开发商的土地储备，而是谁最快将土地开发与金融连接，形成最大的价值链增值。
资本催化的作用在房地产市场将会掀起多大的风潮现在还没有一个明确的体现，但是从外资房地产基金的作用和路线图，我们不难发现，进入中国的外资房地产基金除了与国内知名的房地产开发商进行股权合作、提供过桥贷款、购买写字楼公寓等方式外，已经开始参与项目全程的开发、投资住宅、收购银行不良资产。
资本的意志成为房地产争夺战中的一个重要砝码，地产变局将以利益和控制为衡量标准，在融进金融力量的作用下要求房地产重写游戏规则，并改变原有的经营模式和角色定位，而房地产商为了生存，也许为了活得更好，不得不与资本拥抱，所以，资本意志将主导这场房地产变革的内容、方式和方向，地产开发商的整合时代必将由过去的跑马圈地过渡到谁能快速借力资本市场的融合。
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